Договор аренды №114063 — Перевод и анализ

Хаб: Kristina - Студия
Оригинал: Kristina
Связано: Kristina - Бизнес план · Kristina - Маркетинг

📌 Краткая сводка

Помещение: V Jámě 1/699, Praha 1, 4 этаж, 1 подъезд, 82,28 м², офис + фотоателье
Арендодатель: Eva Curryová (через представителей Mgr. Lucie Slavíková и JUDr. Miloš Profous)
Старт: 1 мая 2026, бессрочно
Выход: 3 месяца уведомления, без объяснения причин

💰 Деньги

✅ НДС — разрешено (подтверждено риелтором по email)

По §56a закона о НДС (235/2004 Sb.), аренда нежилого помещения неплательщику НДС обязательно освобождена от налога. Кристина — неплательщик НДС (прямо указано в čl. III, odst. 7 договора).

Статус:

• ✅ Риелтор письменно подтвердил, что НДС не начисляется
• ⚠️ Email сохранён как доказательство
• ⚠️ Рекомендуется дополнительно попросить исправить формулировку в čl. III договора — убрать «zdanitelné plnění» и явно указать «osvobozeno od DPH podle §56a»

Защита:

• Email от риелтора — первый уровень защиты
• Правка čl. III договора — идеальная защита (попросить перед подписанием)
• Если арендодатель откажется править — это red flag, требовать письменное подтверждение от Slavíková или Profous

⚠️ Важные моменты договора

✅ Что хорошо

1. 3-месячный срок выхода — стандарт, нормально
2. Депозит = 1 месяц (могло быть 3) — мягкое условие
3. Назначение прописано: «kancelář a fotoateliér» — никаких споров о деятельности
4. Бессрочный договор — стабильность
5. Помещение не требует ремонта — экономия 150–300k Kč
6. Арендодатель страхует здание от пожара/стихии за свой счёт
7. Право расторжения без причины работает в обе стороны

⚠️ Что неудобного

1. Все улучшения (ремонт, перепланировка) при выезде → переходят арендодателю бесплатно (čl. VI, п.2c)
2. Любые изменения помещения — только с письменного согласия арендодателя
3. Реклама/вывеска — только с согласия + ограничения от органов охраны памятников
4. Право удержания вещей (zadržovací právo, čl. VII, п.3) — при долгах арендодатель может удержать имущество из помещения
5. Депозит может использоваться при просрочке → пополнять обратно за 7 дней
6. Индексация — ежегодно с 1 июля по индексу инфляции ČSÚ (если уведомлен до 31.05)
7. Штраф за просрочку: 0,1% в день от суммы долга
8. Штраф за невозврат помещения: 2× дневной аренды/день
9. Все ремонты (кроме конструктивных и несущих) — за счёт арендатора

🚪 Основания для немедленного расторжения арендодателем

• Просрочка платежа более 1 месяца
• Использование не по назначению
• Субаренда без согласия
• Смена деятельности без согласия
• Грубое нарушение порядка после письменного предупреждения

❓ Что уточнить ДО подписания

Финансовые

1. НДС подтверждён — риелтор в email подтвердил, что НДС не начисляется (освобождение по §56a). Попросить правку формулировки в čl. III договора.
2. Электричество — какие тарифы? Где счётчик? Хватит ли мощности на студийный свет (нужно ~3 кВт пиково)?
3. Что точно входит в "услуги" — приложение №1 (расценки)
4. Перерасчёт услуг — как считают в конце года, есть ли риск доплат

Помещение

5. Высота потолков — критично для студии (3м+ хорошо, 2.8м впритык, <2.7м проблема)
6. Шумоизоляция — фотостудия = клиенты, музыка. Жалобы соседей = расторжение
7. Доступ 24/7 — можно ли делать вечерние/ночные слоты?
8. Грузовой лифт / подъезд для оборудования и реквизита
9. Парковка для клиентов — никак не упомянуто в договоре, проверить
10. Естественное освещение — окна, ориентация по сторонам света

Юридические

11. Доверенности Slavíková и Profous — приложение №4, проверить полномочия
12. Приёмо-передаточный акт — приложение №3, состояние помещения зафиксировать
13. План помещения — приложение №2

📄 Полный перевод

Стороны

Арендодатель: Ева Куриова (Eva Curryová)

• Vodičkova 2141/30, Nové Město, 110 00 Прага 1
• ИНН: CZ5759090425
• Адрес для корреспонденции: 110 00 Прага 1, V Jámě 1/699
• Представители: Mgr. Lucie Slavíková и JUDr. Miloš Profous по доверенности

Арендатор: Кристина Петрович

• ИНН: 19854838, не плательщик НДС
• ИП по живностенскому закону, не зарегистрирована в торговом реестре
• Адрес: Příčná 1892/4, 110 00, Прага 1 — Nové Město
• Банк: Raiffeisen Bank, счёт 4405655003/5500

Заключили договор об аренде помещений, используемых для предпринимательства согласно § 2302 и далее закона №89/2012 Sb.

Статья I. Заявления сторон

1. Арендодатель — исключительный собственник дома №699 и участка №2059/3 в к.о. Nové Město, Прага, LV №8844.

2. Арендатор — ИП на основании лицензии от 24.10.2023, выданной Управлением района Прага 1.

Статья II. Предмет и цель аренды

1. Арендодатель передаёт за плату в аренду помещения общей площадью 82,28 м².

2. Помещение находится на 4 этаже, 1 подъезд дома №699, ул. V Jámě №1, Прага 1, 110 00. Назначение — офис и фотоателье, площадь 82,28 м². Арендатор имеет право пользоваться общими помещениями дома и санузлом на 4 этаже. План помещения — Приложение №2.

3. Помещение передаётся для использования как офис и фотоателье. Арендатор обязуется использовать его в соответствии с предметом своей деятельности и исключительно по назначению.

4. Приёмо-передаточный акт — Приложение №3.

Статья III. Размер, срок и способ оплаты аренды

1. 5 000 Kč за 1 м² в год × 82,28 м² = 411 396 Kč/год без НДС. Арендодатель — плательщик НДС.

2. Аренда оплачивается ежемесячными платежами до 10 числа соответствующего месяца на счёт арендодателя в Raiffeisen Bank №1181000628/5500. Месячный платёж: 34 283 Kč без НДС. Арендодатель ежегодно до 31.12 предыдущего года выставляет график платежей на следующий год.

3. Арендатор оплачивает месячный аванс 5 964 Kč (с НДС) на услуги (отопление, вода, уборка общих помещений, освещение дома, вывоз мусора, охрана и т.д.). Расценки — Приложение №1. Перерасчёт услуг — до 30.06 следующего года, по результатам арендодатель в одностороннем порядке корректирует размер авансов.

4. Электричество — по отдельному договору, если подключено к трансформатору арендодателя.

5. Штраф за просрочку: 0,1% в день от суммы долга.

6. Индексация: Арендодатель имеет право ежегодно с 1 июля корректировать аренду на размер инфляции (индекс ČSÚ). Письменное уведомление до 31.05. Если не уведомил — право пропадает на этот год.

7. Арендатор заявляет, что не является плательщиком НДС и использует помещение для своей экономической деятельности.

Статья IV. Депозит (jistota)

1. В течение 10 дней после подписания арендатор вносит депозит 34 283 Kč.

2. При просрочке арендодатель может использовать весь депозит или часть для погашения долга.

3. После использования депозита арендатор в течение 7 дней пополняет до изначальной суммы.

4. При расторжении договора, если до перерасчёта услуг остаётся более 6 месяцев, арендодатель может предложить отдельное соглашение о расчётах.

5. Возврат депозита — в течение 30 дней после освобождения и протокольной передачи помещения.

6. Возможные проценты с депозита идут арендодателю как компенсация за хранение.

Статья V. Срок аренды

1. Аренда вступает в силу с 1 мая 2026 на неопределённый срок.

2. Прекращается письменным соглашением или письменным уведомлением.

3. Обе стороны могут расторгнуть договор без указания причины. Срок уведомления — 3 месяца, отсчёт с первого дня месяца, следующего за получением уведомления.

4. Внеочередное расторжение арендодателем возможно, если:

   • a. арендатор просрочил любой денежный платёж более чем на 1 месяц
   • b. использует помещение не по назначению
   • c. сдал в субаренду без письменного согласия
   • d. сменил предмет деятельности без согласия
   • e. грубо нарушает тишину или порядок после письменного предупреждения

   В этих случаях расторжение действует с момента вручения уведомления.

Статья VI. Дополнительные условия

1. Арендодатель обязуется:

• a. Передать помещение в состоянии, пригодном для использования, поддерживать его и обеспечивать услуги.
• b. Застраховать здание за свой счёт от пожара и стихии. НЕ отвечает за внесённое имущество и не обязан страховать его.

2. Арендатор обязуется:

• a. Использовать помещение в рамках договора.
• b. Соблюдать безопасность, охрану труда, пожарную безопасность.
• c. Не проводить никаких строительно-технических изменений и ремонтов без письменного согласия арендодателя. Все улучшения переходят арендодателю при окончании аренды без компенсации.
• d. Не сдавать в субаренду без письменного согласия.
• e. Обеспечивать уборку.
• f. Сообщать о необходимости ремонтов и обеспечивать к ним доступ.
• g. За свой счёт проводить все ремонты помещения, кроме конструктивных и несущих частей здания.
• h. Возмещать ущерб, причинённый по своей вине.
• i. Сообщить, если станет плательщиком НДС.
• j. Регистрировать счётчики только с письменного согласия арендодателя.
• k. Размещать рекламу/вывески только в местах, согласованных с арендодателем. Размещение требует согласия органов охраны памятников.
• l. При смене предмета деятельности — уведомить и получить письменное согласие.

Статья VII. Особые условия

1. Арендатор обязан в день окончания аренды вернуть арендодателю освобождённое помещение в том же состоянии.

2. Штраф за невозврат: двойная дневная ставка аренды + все остальные платежи за каждый день.

3. Право удержания (zadržovací právo): В обеспечение требований арендодатель имеет право удержания вещей арендатора в помещении.

4. Если арендатор покинет помещение без надлежащей передачи и при этом просрочил платежи, арендодатель может самостоятельно освободить помещение и применить право удержания.

Статья VIII. Заключительные положения

1. Права и обязанности переходят на правопреемников.
2. Арендодатель имеет право в присутствии арендатора в любое время войти в помещение.
3. Письма считаются доставленными на 3-й рабочий день после передачи почте.
4. Любые изменения договора — только в письменной форме.
5. Согласие на обработку персональных данных (закон №110/2019 Sb).
6. Если условие противоречит чешскому законодательству — оно отдельное и не влияет на договор.
7. Не урегулированное — по общим нормам.
8. Стороны заявляют о согласии и свободной воле.
9. Договор в 3 экземплярах — 2 арендодателю, 1 арендатору.

Прага, дата __________

За арендодателя: Mgr. Lucie Slavíková, JUDr. Miloš Profous
Арендатор: Кристина Петрович

Приложения:

1. Расценки и расписание платежей за услуги
2. План помещения
3. Приёмо-передаточный акт
4. Копия доверенности